淘宝网赚钱万科郁亮:合伙奋斗做新时代的好企业

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  世界500强、持续盈利年限最长的A股上市公司、长盛不衰的地产行业领跑者……作为伴随着新中国的繁荣富强而涌现出的优秀企业代表,万科身上的光芒让人羡慕。但万科集团董事会主席郁亮却把成功归功于时代——“没有成功的企业,只有时代的企业。35年来,万科的每一次发展跃升,都得益于国家的繁荣和进步,得益于改革开放的历史机遇。”

  与时代共生长的35年里,万科积蓄了哪些能力?打赢了做大规模的上半场,万科又将如何打好高质量发展的下半场?在房住不炒的长效机制下,万科如何持续创造真实价值,成为无愧伟大新时代的好企业?

  在新中国成立70周年之际,带着这些问题,上海证券报记者与郁亮进行了一次对话。

  一切伟大的成就都是持续奋斗的结果,一切伟大的事业都需要在继往开来中推进。今日之中国,复兴图强的时间表已进入至关重要的“下半程”。“今日之万科,也做好了合伙奋斗,持续为最广大利益相关方创造真实价值,做新时代好企业的准备。”郁亮对上证报记者如是说。

  洞察力:适应变化者生存

  郁亮告诉记者,访谈前,郁亮刚和125名GP(集团核心合伙人)在北京世园会植物馆庆祝完万科的35岁生日。

  东方风来春潮起,弄潮儿向涛头立。35年前,33岁的王石在改革开放的最前沿深圳,创办了深圳现代科教仪器展销中心。当时可能没有人会料到,这家后来更名为万科的公司,会在此后引领中国内地房地产行业数十年。

  彼时的万科还未涉足房地产行业,在基于生存本能的创业早期阶段,面对市场化改革带来的全面商机,“什么赚钱干什么”的万科,在进出口、零售、投资、饮料、影视、广告、印刷等多个领域积极试水,干得风生水起。

  1988年,中国内地土地市场的买卖禁锢被打开,羊毛客app,万科和地产有了第一次交集。当时的万科在第二次深圳土地拍卖中,以2000万元的“天价”拿下威登别墅地块,一拍成名。此后,万科又拍下了第二块地,这块地后来建成了万科第一个房地产项目天景花园。房地产业务作为万科的优势业务开始崭露头角。

  1991年,万科在A股上市,成为内地第一批上市公司。然而,1993年,业务遍及13个行业的万科,发行B股却遭到了嘲讽。一位基金经理的问题,打断了正兴高采烈讲述万科13个行业都在赚钱的王石:“万科的主业是什么?”

  这个插曲触发了万科发展历史上最重要的一次战略转型:从多元化转向专业化。1994年,万科开始做“减法”:卖掉怡宝、卖掉扬声器业务、卖掉当时公司最优质的资产万佳百货……万科毫不吝惜地修剪掉住宅外几乎所有的繁枝茂叶。

  “正因为如此,当房地产黄金时代来临时,万科已做好了充分的准备。”郁亮说。

  回顾万科35年的发展历程,郁亮感叹:“万科发展到今天,跟时代紧密相连,是时代给了机会。”。

  从1994年开始做“减法”,到2007年提出“拐点论”,到2012年预测“白银时代”即将到来,再到2018年判断“白银时代”已经到来,“危机感驱动”的万科对时代的变化始终保持高度敏锐,这也让万科35年来始终能够顺势而为,与时代共生长,不断创造着领先领跑的卓越业绩。

  数据显示,自上市以来,万科的年营业收入复合增长率为27.8%,净利润复合增长率为30.8%;同时,公司纳税额年复合增长率为43.2%,自上市以来已累计分红574亿元,远超历年股权融资金额261亿元,至今仍是A股上市公司中持续盈利年限最长、持续现金分红年限最长的企业。

  在采访中,郁亮反复提及“势”:“顺势而为,企业相对容易成功,企业的战略就是根据发展趋势变化,预测趋势,做出相应的安排,这个势就是时代大势。”

  郁亮举例称,通过研究,万科发现一个有趣的趋势,即城市不再大拆大建、开始保留精神记忆、历史记忆了;此外,通过研究城市中心枢纽的变化趋势,万科发现高铁站和机场成为新的热点。基于此,万科现在花很多精力在做旧改和轨道上盖物业为代表的大型复杂项目,同时也开启了对未来城市应该怎么建的探索。

  万科成为中国内地第一批上市公司之一,郁亮非常庆幸当初“顺势而为”拥抱资本市场,“没有资本市场,就没有今天的万科。”他认为,当初的证券市场包容了万科在草根创业时期的不成熟,才使得万科有了今天的成绩。

  延展力:变革创新者长青

  “用宽容的眼光来看待新生事物。”谈及科创板,郁亮如此评价。虽然谈的是科创板,却让人不由得联想到万科的新业务。

网赚日结业绩创新高!万科上半年赚118亿 近90%新增项目位

  去年曾高喊“活下去”的万科,上半年可以说活得很好。

  8月20日晚间,万科发布的2019年中报显示,上半年公司房地产销售金额3340亿元,手握货币资金1438.7亿元。中报营收和净利润再度创下了上市以来的历史新高,分别达到1393.2亿元和118.4亿元,两者同比增长均近三成。

  比起头部房企相对稳健的“基本盘”,在A股上市的诸多中小房企就没那么从容了,在目前公布中期业绩预告的46家A股房地产上市公司中,仅21家公司业绩预喜,预喜比例为46%。

  手握现金超过1400亿元

  “活下去是一种忧患意识,活下去不等于讨饭,而是在思考如何活得好、活得久。”

  去年年底,在万科一场交流会上,万科董事会主席郁亮面对媒体连珠炮似的追问,作出了上面一番解释。此前,万科一场内部动员会打出“活下去”的横幅,一度令国内地产行业风声鹤唳。

  不过从今年中报业绩情况来看,万科确如郁亮所说的那样,活得还不错!

  从万科的整体财务数据来看,上半年公司实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。中证君查阅万科历年中报发现,上述营收和净利已经创下了万科上市以来的历史新高,其中上半年净利更是首次突破百亿元大关。

  在房地产市场融资环境持续收紧之下,万科财务状况稳健:截至6月底,公司持有货币资金1438.7亿元,远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率35.04%,羊毛客app,保持行业低位。

  中报披露,万科上半年实现销售面积2150.1万平方米,销售金额3340亿元,同比分别上升5.6%和9.6%。从结算情况来看,今年1至6月,万科实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1329.9亿元,同比上升32.2%。

  与此同时,万科已售未结资源持续增加,合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。

  上半年,万科共获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,权益地价总额约649.8亿元。按权益投资金额计算,88.4%的新增项目位于一二线城市。

  落实“房住不炒”

  下半年主题仍是“基本盘”

  今年上半年,随着“房住不炒”政策的逐渐深入人心,房地产行业也已悄然迎来的新的变化。

  主要表现在:

  全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示,1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米,同比下降1.8%;销售金额7.07万亿元,同比增长5.6%。

  房地产开发投资仍保持较快增长,但新开工面积增速有所回落。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长10.9%,增速较2018年同期上升1.2个百分点;全国房屋新开工面积同比增长10.1%,增速较2018年同期减少0.7个百分点。

  土地市场供应和成交面积有所增长。根据中国指数研究院的数据,2019年上半年全国300个城市住宅用地供应建筑规划面积同比增长6.5%,成交面积同比增长6.9%。

  房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示,2019年二季度末,房地产开发贷余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速较2018年同期减少9.6个百分点。

  面对变化的行业环境,万科在中报中预测,下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底,中央政治局会议强调要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面,随着金融监管持续收紧,房企融资将面临一定压力。

  对于行业遇到的挑战,万科表示,在下半年工作中,面对高度的不确定性,万科将牢牢把握经营的“基本盘”,在上半年的基础上,继续巩固和深化既定工作思路。

  基于战略,万科将继续聚焦主航道,巩固提升基本盘。

  基于市场,万科将坚持积极销售,积极回款;加快长期库存去化;提升经营性业务表现;提高资金使用效率;实施清产核资。

  基于客户,万科将严守安全和质量底线;打造客户愿意买单的好产品和好服务。

  基于事业合伙人机制,万科将继续推动组织重建和事人匹配。

  房企“冰火两重天”

  相比头部房企良好的基本盘,中小房企日子显然就没那么好过了。

  截至8月20日,信息显示,按照申万一级行业分类,目前有46家房地产上市公司公布了2019年中期业绩预告,其中,仅有21家上市公司业绩预喜,预喜比例为46%。

  老牌大型房企由于项目储备丰富、融资成本低和品牌号召力强,不断有项目进入结转周期,公司整体业绩表现非常稳定。

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  其中,“招保万金”中的保利发展和金地集团(600383)目前盈利规模居前。已经公布中报的保利发展,今年上半年实现营业收入711.21亿元,同比增长19.49%;实现归母净利润99.55亿元,同比增长53.28%。

  金地集团预计上半年实现净利润36.32亿元,同比增长52%。尽管目前这一盈利规模在已经公布业绩数据的A股上市房企中居前,但已与碧桂园、恒大等第一梯队房企的差距越来越大。此外,大悦城(000031)、金科股份(000656)、首开股份(600376)等房企中期净利润规模均在20亿元左右,整体发展稳健。

  中小房企则由于项目储备不足等原因,业绩波动性较大。部分项目在报告期内集中结转的房企业绩能得到保证,反之,那些报告期内项目结转数量较少的企业,业绩下滑明显。

  目前有天保基建(000965)、ST银亿(000981)、嘉凯城、大连友谊(000679)、*ST津滨(000897)、中房股份(600890)等17家企业出现亏损,其中当期项目收入减少和项目处于投入期是这些房企亏损的主要原因。

  生存压力之下,房企转型潮再次出现,万泽股份(000534)今年一季度实施了重大资产重组,房地产业务被置出,置入了医药资产。近年来房企纷纷寻求转型,但目前尚无很成功的案例,此前曾大张旗鼓进入体育和汽车制造企业的莱茵体育(000558)和ST银亿,中报均预计亏损。

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